目次
【宅地以外の土地】とは？
宅地以外の土地とは、例えば以下のような用途の土地です：
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農地（田・畑など）
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山林
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原野・雑種地
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工場用地
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駐車場・資材置き場
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未利用地
売却時の主な注意点
1. 利用目的・用途地域の確認
宅地と異なり、買主がそのまま住宅を建てられないケースがあります。
用途地域や都市計画区域の制限を確認しましょう。
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市街化調整区域では、基本的に宅地転用不可。
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土地の用途変更（農地→宅地など）には許可が必要。
2. 農地なら「農地法」の規制
農地は売買に際して、以下のような手続きが必要になります：
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農地法第3条許可（農業従事者へ農地のまま売る場合）
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農地法第5条許可（農地を宅地等に転用する場合）
許可が下りないと、売買契約をしても無効になります。
3. 境界確定・測量の必要性
山林・原野・雑種地などでは、境界が不明確なことが多いです。
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売却前に確定測量を実施することでトラブル防止になります。
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隣接地所有者との立ち合いが必要になることも。
4. インフラ整備状況の確認
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水道・下水・電気・ガスが未整備のケースも多いです。
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買主が宅地転用や開発を考えている場合、インフラ整備費用が高額になる可能性があります。
5. 登記・地目の確認と変更
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実態と登記地目が異なる場合、地目変更が必要になることも。
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例：農地→宅地に変更するなら、登記変更手続きが必要。
6. 売却価格の査定が難しい
宅地に比べて不動産会社の査定が難しい場合があります。
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周辺取引事例が少ない
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地形・アクセス・地目などで価格差が大きい
専門知識を持った不動産会社（特に農地・山林・特殊地に強い業者）を選ぶのが重要です。
7. 税金面の注意
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譲渡所得税：売却益に応じて課税（5年以内か5年超かで税率が変わる）
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農地の場合、特定の条件で「優遇措置」が受けられる可能性もあります。
【まとめ】売却前のチェックリスト
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 地目の確認 | 農地・山林・雑種地など |
| 用途地域の確認 | 市街化区域か調整区域か |
| 境界確認・測量 | 測量図の有無、隣地との境界確定 |
| インフラ整備状況 | 水道・下水・電気・ガスの有無 |
| 必要な許可の有無 | 農地法・開発許可・転用許可など |
| 売却先の用途確認 | 宅地化？そのまま利用？ |
| 税金対策 | 譲渡所得、相続税評価額との差確認 |
| 専門家の活用 | 不動産会社・司法書士・行政書士など |
